O Tribunal de Justiça do Estado (TJSP) manteve a decisão de primeira instância que aplicou uma penalidade milionária à Prefeitura de São Paulo e à incorporadora Aveiro, controlada pela JHSF. Ambas devem pagar, em forma de multa, todo o dinheiro obtido com a venda de apartamentos de um edifício de luxo localizado na zona sul da capital paulista.
Trata-se do Residência Cidade Jardim, que engloba 17 unidades particulares, sendo um duplex, com opções de quatro ou cinco suítes, de 714 a 1.815 m² de área privativa. Os imóveis têm ainda cinco salas, depósito e oito vagas de garagem, das quais uma é box.
O imbróglio envolvendo o condomínio de luxo começou em 2011, quando associações de moradores do bairro Cidade Jardim acionaram o Ministério Público de São Paulo (MPSP) contra as irregularidades do projeto.
Irregularidades de condomínio de luxo
De acordo com a Sociedade Amigos da Cidade Jardim e a Associação de Moradores de Bairro Cidade Jardim Panorama, o edifício não integra o perímetro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE). Por isso, a empresa não poderia utilizar o benefício de construir quatro vezes a área do terreno, devendo seguir o padrão da região, que é de apenas uma vez.
Os moradores apontaram ainda que o edifício foi erguido em uma Zona Estritamente Residencial de Baixa Densidade, em que o gabarito de altura deveria ser limitado a 10 metros, e não os 72,16 metros previstos no projeto.
Além disso, as entidades argumentam que a Rua Armando Petrella, onde foi construído o condomínio, tem até nove metros de largura, com menos de cinco metros nos trechos mais estreitos. Para um edifício com o porte do Residência Cidade Jardim, é preciso ao menos 12 metros de largura na via.
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Problemas na documentação do projeto, que foi aprovado em cerca de 120 dias, também sustentaram os argumentos dos moradores na Justiça.
A construtora não teria feito um Estudo/Relatório de Impacto de Vizinhança (EIV/RIVI) antes do início das obras. A prefeitura também não realizou audiências públicas obrigatórias para ouvir a comunidade. Não teria havido, ainda, um estudo dos impactos socioambientais com a construção do condomínio.
O bairro onde está localizado o edifício tem restrições urbanísticas registradas na matrícula de origem, que não poderiam ter sido alteradas. Essas restrições proíbem, por exemplo, a construção de condomínios verticais.
Com mais de 70 metros de altura, o Residência Cidade Jardim está localizado em uma rota de aeronaves, o que viola as normas do 4º Comando da Aeronáutica (Comar). O tamanho do edifício é mais de sete vezes maior do que o permitido originalmente para aquela vizinhança residencial.
Justiça determinou pagamento integral de valor obtido com edifício
A Prefeitura de São Paulo e a Aveiro aprovaram o projeto do edifício alegando que ao menos 63% do lote estava na OUCAE, o que permitiria a construção. Mais tarde, ficou comprovado que apenas uma parcela mínima do terreno (menos de 12,5%) está realmente inserida no perímetro da operação.
Em agosto de 2019, a juíza Liliane Keyko Hioki concluiu que a incorporadora apresentou um projeto com informações falsas e que a administração municipal agiu ilegalmente ao aprová-lo. Por isso, ela considerou os alvarás nulos.
A consequência legal para um alvará nulo seria a demolição, mas a magistrada decidiu por reverter a destruição do prédio em perdas e danos para as partes. Influenciou a decisão da juíza o fato do edifício já estar concluído e habitado à época da decisão, com moradores que adquiriram as unidades em boa-fé.
Hioki determinou que o valor da indenização deve corresponder ao montante total obtido pela incorporadora com a venda de todas as unidades do Residência Cidade Jardim – base de cálculo que ela considerou “objetiva e justa”.
Tanto a Aveiro quanto a Prefeitura de São Paulo foram condenadas solidariamente — quando múltiplas partes são penalizadas pelo mesmo dano — a pagar a quantia. O valor fixado de cada unidade e do total da multa não é informado nos autos. Considerando que o metro quadrado no bairro Cidade Jardim custa a partir de R$ 18 mil, as unidades são vendidas por, ao menos, R$ 12,8 milhões – o que renderia mais de R$ 200 milhões em multa.
A empresa e a administração municipal recorreram, mas a 8ª Câmara de Direito Público do TJSP, em segunda instância, rejeitou os pedidos e determinou que a conversão em perdas e danos é legal.
Procurada pelo Metrópoles, a JHSF afirmou que vai recorrer novamente da decisão, desta vez ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Já a Prefeitura de São Paulo não retornou o contato, até a última atualização desta reportagem. O espaço segue aberto para pronunciamentos.
